Eén van de grootste vermogensbestanddelen die bij een (echt) scheiding moet worden verdeeld is de eigen woning. Bij een verdeling wordt nagenoeg altijd uitgegaan van een 50/50 verdeling van een woning. Er wordt dan bedoeld een 50/50 verdeling van de restschuld of overwaarde. Om de restschuld of overwaarde te kunnen vaststellen moet eerst de woningwaarde worden vastgesteld. Dit kunnen partijen in onderling overleg beslissen of door een woningtaxatie of, als de woning wordt verkocht, de waarde waar de woning voor is verkocht. Van deze waarde wordt de totale hoogte van de hypotheek afgetrokken. Is de hoogte van de hypotheek hoger dan de woningwaarde dan heeft u voor het verschil tussen deze waarden een restschuld. Is de woningwaarde hoger dan de hoogte van de hypotheek dan heeft u een overwaarde op de woning.
Een woning is of gezamenlijk eigendom of van één van beide partners. Als, in de verdeling, het eigendom overgaat naar de andere partij dan heeft de vertrekkende partij nog 6 maanden de tijd om de woning te verlaten. Als de vertrekkend de partij (gehuwd in a.g.v.g.) een woning wil aankopen kan dit ná het moment van indiening van het verzoek tot echtscheiding bij de rechtbank. Er is namelijk na dit moment geen gemeenschappelijk bezit meer en de nieuw aan te kopen woning valt dus buiten de scheiding.

De hele materie rond de hypotheek is uitermate complex en verandert regelmatig. Alleen een (hypotheek) specialist kunt u in uw specifieke situatie adviseren. Wel zullen wel een aantal onderwerpen behandelen waar u in deze periode mee te maken kunt krijgen.

(1) Fiscale aspecten eigen woning en echtscheiding
(2) De bijleen regeling
(3) De overdrachtsbelasting bij echtscheiding
(4) Restschuld na verkoop bij echtscheiding
(5) De verzekering achter de hypotheek (kapitaal verzekering eigen woning of KEW)
 
Fiscale aspecten eigen woning en echtscheiding.
 
Definitie eigen woning
Een woning kan voor de inkomstenbelasting onder de heffingsgrondslag bij werk en wonen (box1) of de heffingsgrondslag bij sparen en beleggen (box3) thuishoren. Onder de eigenwoning wordt verstaan: een gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip of woonwagen die de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. (art. 3111 lid 1 Wet IB 2001)
 
Fiscaal partnerschap
Met ingang van 1 januari 2011 is een nieuw partnerbegrip, het fiscaal partnerschap, in de wetgeving opgenomen. Fiscaal partner is men als men getrouwd of geregistreerd partner is. Het fiscaal partnerschap is, bij gehuwden, beëindigd als het verzoek tot echtscheiding is ingediend en men niet meer in de gemeentelijke basisadministratie staat ingeschreven als wonend op hetzelfde adres.

Bij samenwoners ligt het anders. Beide belastingplichtigen zijn 18 jaar of ouder, op hetzelfde woonadres ingeschreven en een gezamenlijke huishouding voerend en daarbij moet men voldoen aan één van de volgende zes voorwaarden.
1: uit wiens relatie een kind is geboren of wie een kind heeft erkend.
2: voor de toepassing van de pensioenregeling staat aangemeld als partner
3: gezamenlijk een eigen woning hebben
4: een notariële samenlevingsovereenkomst hebben
5: op het woonadres staat een minderjarig kind van één van beiden ingeschreven
6: het vorig kalenderjaar reeds fiscaal partner was van elkaar.

Verdeling inkomsten eigen woning
De Wet inkomstenbelasting 2001 geeft dat wie inkomsten uit eigen woning heeft (betaalde hypotheekrente - huurwaardeforfait) deze inkomsten ook in aanmerking moet nemen. Dus de eigenaar van een woning of de partij die na de of tijdens de scheiding in de woning blijft wonen. De kosten (hypotheekrente) zijn aftrekbaar bij wie ze ook betalen. Door de scheidingsregeling kan de vertrekkende partij nog maximaal 2 jaar de hypotheekrente aftrekken van zijn belasting. Door de verhuisregeling is dit maximaal 3 jaar (tot 31-12-2014) Daarna vervalt zijn renteaftrek en wordt de hypotheek een box3 verhaal.
 

Een voorbeeld:
Een man en vrouw gaan scheiden. De man gaat weg en woont ergens anders (uitschrijving G.B.A reeds verwerkt) maar blijft de hypotheekrente betalen. De vrouw blijft in de woning achter. Partijen waren in a.g.v.g. gehuwd. Het eigen woning forfait is €. 2.000,00 en de betaalde hypotheekrente is €. 14.000,00.

Eigen woning forfait: beide partijen zijn nog eigenaar van de woning. Gehuwd in algemene gemeenschap van goederen dus beiden de helft = €. 1.000,00

Hypotheekrente aftrek: ook hier weer beiden voor 50%, dus beiden €. 7.000,00 aftrek. De man door de scheidingsregeling nog 2 jaar ook al is de woning niet meer zijn hoofdverblijf. Dan gebeurt er fiscaal gezien dit:

 
   Man  Vrouw
 Eigen woning forfait     -1.000,00 -1.000,00
 Hypotheekrente +7.000,00  +7.000,00
 Inkomsten eigen w. +6.000,00  +6.000,00
 
Zowel de man als de vrouw krijgen beiden 1.000,00 eigen woning forfait want ze zijn beiden eigenaars voor 50%. De man betaalt €. 14.000,00 , dus ook de helft van de hypotheekrente van de vrouw.
 
 Persoonsgebonden aftrek      
       
Correctie woongenot +1.000,00   -1.000,00 
Correctie hypotheekrente +7.000,00   -7.000,00
Totaal aftrek  14.000,00 Totaal bijtelling  2.000,00
 
Wat heeft dit gevolg:
Hypotheekrente aftrek: de man heeft een fiscale aftrek hypotheekrente van €. 14.000,00. Dit is correct want hij betaalt naast zijn helft van €. 7.000,00 ook de hypotheekrente van de vrouw wat hij in afttrek kan nemen als betaalde alimentatie . De vrouw krijgt €. 7.000,00 van de man. Dit wordt gezien als alimentatie inkomsten. Zij krijgt dus €. 7.000,00 als alimentatie inkomsten en betaalt €. 7.000,00 aan de hypotheekbank. Per saldo 0,00 hypotheekrente aftrek. Let op! zij betaalt nog wel premie ZFW over deze alimentatie inkomsten (5,4% in 2014)

Eigen woning forfait: de vrouw heeft al 1.000,00 eigenwoning forfait en krijgt er nu nog 1.000,00 bij als betaling voor woongenot (zij woont in de woning; niet de man) totaal 2.000,00 heffing als eigenwoning forfait. De man heeft 1.000,00 eigen woningforfait maar kan deze heffing doorschuiven naar de vrouw als correctie woongenot. De man heeft 0,00 bijtelling eigen woning forfait. Dit is correct want hij woont niet in de woning.
 
Nu is er een belangrijk voordeel van fiscaal partner zijn in de echtscheidingsprocedure. Partijen die aan de voorwaarden van het fiscaal partnerschap voldoen kunnen kiezen voor fiscaal partner zijn in het gehele jaar van scheiding. Ook al zijn zij in de loop van het jaar gescheiden. Dit voordeel is bij de eigen woning van belang maar ook bij de verdere verdeling. Als er bijvoorbeeld bij de verdeling van een lijfrente pensioenverzekering een bedrag wordt uitgekeerd als vergoeding aan de andere partij is dit bedrag fiscaal belast bij de ontvanger en aftrekbaar bij de betaler. Als partijen fiscaal partner zijn kan deze aftrekpost en belaste inkomsten bij één partij worden geplaatst op het aangifteformulier waardoor deze bedragen tegen elkaar wegvallen en er geen belasting moet worden betaald. Men noemt dit fiscaal geruisloos. Let op! De ontvanger van het bedrag moet wel premie ZFW afdragen! (5,4% in 2014)
 
De nieuwe eigenwoningschuld
De eigenwoningschuld (hypotheekrentebedrag wat fiscaal aftrekbaar is) kan veranderen door de verkoop van de woning aan een ex.
 
Een voorbeeld:
Een man en vrouw gaan scheiden. Vrouw blijft in de woning achter en de man gaat opnieuw kopen. De woning is gezamenlijk eigendom met een waarde van €. 200.000,00. De hypotheek op het huis is €. 150.000,00. De vrouw heeft de helft van de woning (€. 100.000,00) al in haar bezit. Zij moet de kosten van de akte van verdeling betalen (€. 750,00) en de financieringskosten (hypotheekadvies, taxatiekosten, notariskosten hypotheek) van €. 2.500,00. De vrouw sluit een nieuwe hypotheek af van €. 185.000,00.
 
De nieuwe eigenwoningschuld van de vrouw:
 
Koopsom van het deel van de man                  100.000,00
Kosten notaris leveringsakte 750,00
Totale aankoop 100.750,00
 
Bestaande eigenwoningschuld (150.000,00 : 2) 75.000,00
 Financieringskosten:    
Totale aankoop : nieuwe hypotheek x 2.500,00 1.361,00
Nieuwe eigenwoningschuld 177.111,00
 
De vrouw heeft een nieuwe hypotheek van €. 185.000,00. Echter kan zij de rente fiscaal aftrekken over een bedrag van €. 177.111,00. Stel dat zij €. 10.000,00 aan hypotheekrente betaalt over haar nieuwe hypotheek van €. 185.000,00. Dan kan zij maximaal €. 9.573,00 aan rente in aftrek nemen op haar belastingaangifte.

De man koopt een nieuwe woning voor €. 200.000,00 en sluit ook een nieuwe hypotheek af voor €. 185.000,00. De financieringskosten zijn €. 3.000,00
 
De nieuwe eigenwoningschuld voor de man:
Koopsom nieuwe woning 200.000,00
Overdrachtsbelasting 4.000,00
Notariskosten leveringsakte 750,00
Totaal aankoop 204.750,00
Eigenwoning reserve = winst uit de verkoop    
aan de vrouw = 200.000,00 – 150.000,00 = 50.000,00
waarde woning – hypotheek = totale winst : 2
25.000,00
Totale aankoop 179.750,00
Financieringskosten:    
Totale aankoop : nieuwe hypotheek x fin. Kosten
179.750,00 : 185.000,00 x 3.000,00
2.914,00
Nieuwe eigenwoningschuld man 182.664,00
 
De man heeft een nieuwe hypotheek van €. 185.000,00. Echter kan hij de rente fiscaal aftrekken over een bedrag van €. 182.664,00. Stel dat hij €. 10.000,00 aan hypotheekrente betaalt over zijn nieuwe hypotheek van €. 185.000,00. Dan kan hij maximaal €. 9.873,00 aan rente in aftrek nemen op zijn belastingaangifte.
 
De bijleenregeling
Sinds 1 januari 2004 is de zogenaamde bijleenregeling ingevoerd (art 3.119aa Wet IB 2001) Deze regeling voorziet in een beperking van de fiscale aftrek van hypotheekrente bij verkoop van de huidige woning en bij verhuizing naar een andere koopwoning.
 
De nieuwe regeling heeft een drietal nieuwe begrippen t.w. eigenwoningschuld, vervreemdingssaldo eigen woning en eigenwoning reserve. Onderstaand voorbeeld verduidelijkt deze termen.

Hypotheek met een hypotheekhoogte van €. 200.000,00 bestaat uit:
€. 180.000,00 hypotheek waarvan de rente fiscaal aftrek baar is ( eigenwoningschuld)
€. 20.000,00 hypotheek waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is (box 3 hypotheek)

De woning is verkocht voor €. 250.000,00.
1: Eigenwoningschuld. De hoogte van de hypotheekschuld waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is. Een hypotheek kan uit verschillende onderdelen bestaan die wel (box 1 hypotheek) of niet fiscaal aftrekbare zijn( box 3 hypotheek)
Voorbeeld: in bovenstaand voorbeeld is de eigenwoningschuld dus €. 180.000,00.
2: Vervreemdingssaldo eigen woning. Het verschil tussen de netto verkoopopbrengst van een eigen woning en de eigenwoningschuld met betrekking tot die woning.
Voorbeeld: de woning is verkocht voor €. 250.000,00 en de eigenwoning schuld is €. 180.000,00. Het vervreemdingssaldo is €. 250.000,00 – €. 180.000,00 = €. 70.000,00.
3: Eigenwoningreserve. Het bedrag waarvoor bij aankoop van een nieuwe woning geen eigen woningschuld kan worden aangegaan. Dus het bedrag dat verplicht voor de financiering van de nieuwe woning moet worden aangewend.
Voorbeeld: de eigenwoningreserve is eigenlijk de netto verkoopopbrengst. U mag dit bedrag alleen gebruiken in de nieuwe hypotheek waardoor er een lagere hypotheek nodig is. U mag er dus geen nieuwe auto van kopen van de winst anders is de rente over het nieuwe stuk hypotheek niet fiscaal aftrekbaar meer.
Voor scheidingen waar het huwelijk na 1-1-2013 is afgesloten gaan de mogelijk persoonlijke omstandigheden van vóór het huwelijk gekochte of verkochte woningen e.d. mee tellen in de nieuwe situatie. Dit heet de economische benadering.
 
De overdrachtsbelasting bij echtscheiding
De overdrachtsbelasting bedroeg oorspronkelijk een vast percentage van 6% van de verkoopwaarde van de woning. Met ingang van 15 juni 2011 is de overdrachtsbelasting verlaagd naar 2% (art 14 Wet BRV). Om vast te stellen of er overdrachtsbelasting moet worden betaald als één van de partijen de woning overneemt bij een scheiding kijkt men hoe de samenlevingsvorm was.

- Was men gehuwd in algemene gemeenschap van goederen, dan is over de overdracht naar één van de partijen geen overdrachtsbelasting verschuldigd. (art 3 lid 1, onder b Wet BRV)
- Woonde men samen of was men gehuwd op basis van huwelijkse voorwaarden, dan is onder de volgende voorwaarden geen overdrachtsbelasting verschuldigd:

(1) De woning moet gezamenlijk zijn gekocht, dus beide ingeschreven in het kadaster als eigenaar)
(2) In de jaren dat men samenwoonde moet er een minimale eigendomsverhouding zijn van 40%- 60%. Let op! dus niet beide eigenaar voor de helft wat gebruikelijk is.
(3) Tijdens de jaren dat men samenwoonde moeten beide partners op hetzelfde adres zijn ingeschreven bij de burgerlijke stand.

Soms voldoen partners niet aan deze voorwaarden. Stel dat partners zijn gehuwd onder huwelijkse voorwaarden en één van de partners is 100% eigenaar. Als nu bij een verdeling de woning wordt toegewezen aan de partner die geen eigenaar is, moet er overdrachtbelasting worden betaald. Dit kan worden voorkomen door een beperkte gemeenschap in de huwelijkse voorwaarden op te laten nemen.

Restschuld na verkoop bij echtscheiding.
Het grote probleem bij verkoop van de woning is als er een restschuld overblijft na verkoop. Partijen gaan aan een nieuw leven beginnen en blijven financieel achtervolgd worden door een restschuld uit hun vorige relatie en nemen dit ook mee in een eventuele nieuwe relatie. Restschuld ontstaat als de woning voor een lager bedrag wordt verkocht dan de hypotheek die op de woning rust. Voor deze restschuld blijven beide partijen verantwoordelijk omdat ze beide hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hypotheek. Als er een restschuld overblijft zijn er twee mogelijkheden:

(1) Eén van de partijen neemt het volledige eigendom van de woning over en de gehele bijbehorende hypotheek. De vertrekkende partij heeft een schuld aan de blijvende partij. Er moet nu een schuldbekentenis met aflosschema worden opgemaakt. De vertrekkende partij moet nu ontslagen worden uit hoofdelijke aansprakelijkheid op de hypotheek. De hypotheekbank moet de strenge regels van de Nationale hypotheek Garantie hanteren en kan het ontslag weigeren. De andere partij blijft nu financieel verbonden aan de hypotheek. Als de andere partij niet meer aan zijn financiële verplichting kan voldoen m.b.t. de hypotheek (maandelijkse rente en aflossing) kan de hypotheekbank voor het volle bedrag bij de vertrekkende partij aankloppen. Een zeer ongewenste situatie. Ook als de vertrekkende partij later een huis wil kopen komt deze oude hypotheek weer terug.

(2) De woning wordt verkocht aan derden. Beide partijen kunnen vanaf 2013 de rente en kosten voor een lening om de restschuld bij de hypotheekbank af te lossen, 10 jaar van de belasting aftrekken. (art 3.120a Wet IB 2001) Met deze tijdelijke maatregel wil het kabinet huiseigenaren tegemoetkomen die bij verkoop van hun woning mogelijk met een restschuld te maken krijgen. De tijdelijke maatregel geldt voor restschulden die zijn ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Deze lening voor de financiering van de restschuld is overigens geen eigenwoningschuld. Er hoeft niet verplicht te worden afgelost op de restschuld.

 
 
De verzekering achter de hypotheek of K.E.W.
Bijna iedere huiseigenaar heeft wel een verzekering achter zijn hypotheek, waarvoor maandelijks de premie wordt betaald, om na 30 jaar zijn hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen. Voor iedere hypotheek afgesloten na 1 januari 2013 moet er zelfs afgelost worden en bestaat de aflosvrije hypotheek niet meer. Deze verzekering noemt men de kapitaalverzekering eigen woning. (art. 10bis.2 jo 10bis.4). Deze verzekering keert (afhankelijk van de jaarlijkse vrijstelling) belastingvrij uit als:
 
- De verzekering is gesloten om de hypotheek af te lossen die op de eigen woning rust.
- In de verzekeringsovereenkomst is bepaald dat de begunstigde de uitkering zal aanwenden ter aflossing van de hypotheek.
- De verzekerden zijn de verzekeringsnemer en zijn echtgenoot en partner.
- De duur van premiebetaling is minimaal 15 jaar. Dit geldt niet als de verzekering wordt beëindigd door echtscheiding.
  (besluit van 20 december 2012, nr. BLKB2012/1977M)
- De maximale bandbreedte (extra aflossing) is niet meer dan 10 x de premie in een jaar.
- De verzekering geeft recht op een eenmalige uitkering bij leven en bij dood.
- De verzekering is afgesloten bij een professionele verzekeraar.

Meestal is de uitkering verpand aan de hypotheekbank. U krijgt het geld niet in handen maar de verzekeraar maakt het over naar de hypotheekbank die de hypotheek aflost.

De eerder genoemde vrijstellingen zijn (2014):

- €. 160.000,00 als er minimaal 20 jaar premie is betaald
- €. 36.300,00 als er minimaal 15 jaar premie is betaald.

Als nu bij echtscheiding de polis naar de partner gaat die de hypotheek overneemt ontstaat er bij de verdeling een schuld aan de vertrekkende partij van meestal 50% van de waarde in de verzekering. Wordt de woning verkocht aan derden dan is de uitkering meestal belasting vrij ( vrijstellingen) mits de uitkering wordt aangewend om de hypotheekschuld (gedeeltelijk) af te lossen.

Er bestaan twee soorten verzekeringen achter de hypotheek. De SEW (spaarverzekering eigen woning) en de BEW (beleggingsverzekering eigen woning) Bij de SEW wordt de premie gespaard op een geblokkeerde bankrekening (u kunt er niet aankomen) Op de SEW loopt u nagenoeg geen risico dat u op de einddatum het streefbedrag niet haalt. De premie bij de BEW wordt belegd in een beleggingsverzekering. U loopt hier wel het risico dat u het streefbedrag niet haalt maar u kunt ook meer dan het streefbedrag uitgekeerd krijgen.
 

Extra Menu


Unieke korting!


Wilt u meer weten over deze korting, klik dan hier.

 

Nieuws


Scheiden zonder rechter

Scheiden zonder rechter. Staatssecretaris Teeven van Veiligheid en Justitie heeft een voorstel ingediend waarbij echtparen zonder minderjarige kinderen vanaf… lees meer

Erkenning van een kind

Als er sprake is van een huwelijk of per 1 april 2014 van een geregistreerd partnerschap is de man automatisch vader van het kind. Maar niet elke biologische… lees meer

Termijn alimentatie

Na de inschrijving van de echtscheiding in de registers van de burgerlijke stand van de… lees meer

voorlopige voorzieningen

Zodra partijen besluiten om te gaan scheiden neemt de hele echtscheidingsprocedure… lees meer

indexering alimentatie

Ieder jaar wordt door de minister van Justitie de verhoging van de alimentatie… lees meer

Reviews


logo RMA