Een eigen woning kan, bij een scheiding, een groot probleem zijn. In de regel (gehuwd in gemeenschap van goederen) zijn partijen beiden voor 50% eigenaar van de woning en 50% eigenaar van de hypothecaire schuld en moet bij een scheiding de overwaarde (winst) of onderwaarde (verlies) 50/50 worden verdeeld. Is er overwaarde dan is verdeling eenvoudig maar bij verlies of “onder water staan “ van de woning, blijft ieder met de helft van de restschuld zitten. Bij alle negatieve financiële gevolgen van een scheiding komt dit er dan nog eens bij. Als de eigen woning moet worden verkocht omdat geen van de partijen het 100% eigendom van de woning met hypotheek kan overnemen, dan zal de bestaande hypotheek worden afgelost met de verkoopopbrengst of bij “onder water staan” van de woning, met de verkoopopbrengst + de restwaardeschuld. Beide partijen worden met het opheffen van de hypotheek ontslagen van hoofdelijke aansprakelijkheid m.b.t. de hypotheek. Dit betekent dat beide partijen niet meer verantwoordelijk zijn voor aflossing van de hypotheeklasten. Maar wat, als één van de partijen in de woning wil blijven wonen en de bestaande hypotheek alleen kan overnemen. Deze partij koopt dan het deel (50%) van de woning van zijn ex. Zijn of haar nieuwe hypotheek zal dan bestaan uit 50% ( zijn of haar deel) oude hypotheek en 50% nieuwe hypotheek met de nieuwe hypotheekvoorwaarden = minimaal een annuïtaire aflossing. Bij de start van een echtscheiding is het dus raadzaam om als eerste naar een hypotheekadviseur of bank te gaan.

Verkoop woning
Bij een echtscheiding komt het vaak voor dat de woning moet worden verkocht omdat beide partijen de bestaande hypotheek, door een te laag inkomen, niet kunnen overnemen. Zeker in een tijd dat een woning niet zo snel is verkocht, is dit een groot probleem. De woning kan soms alleen verkocht worden met een restschuld. Er bestaat een regeling voor kwijtschelding van de restschuld als de hypotheek is afgesloten onder voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie. Zeker belangrijk genoeg dit te onderzoeken. Of uw hypotheek is afgesloten onder N.H.G. voorwaarden staat in uw hypotheekakte van de notaris. Toch bent u niet verplicht de woning te verkopen. U kunt wachten totdat het u beter uitkomt of de tijd om te verkopen beter wordt. Beide partijen blijven wel hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de hypotheeklasten. In het echtscheidingsconvenant moet wel e.a worden opgenomen zoals: wie er in de woning blijft wonen en wie de hypotheeklasten betaalt. Als een meebetalende partij elders woont, zijn de kosten tot maximaal 3 jaar fiscaal aftrekbaar. Dit geeft dus na 3 jaar een veel hogere maandlast. Ook kunnen de betaalde kosten gezien worden als een alimentatiebetaling in natura aan de andere partij waardoor deze fiscaal aftrekbaar is voor de betaler maar fiscaal belast is voor de ontvanger en er ook premie ZVW (5,4% in 2014) moet worden afgedragen.

 

De verplichting van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid t.a.v. de hypotheek
Als beide partijen een hypotheek hebben afgesloten voor de aankoop van een woning zijn ze beiden hoofdelijk aansprakelijk. Dit wil zeggen dat ze beiden voor 100% van het hypotheekbedrag verantwoordelijk zijn. De hypotheekverstrekker kan dus bij één partij voor het hele hypotheekbedrag aankoppen voor betaling van de hypotheekschuld. Als nu een partij de woning overneemt is het belangrijk dat de andere partij ontslagen wordt van deze hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit moet ook in het convenant zijn opgenomen. Als de partij die de woning overneemt dit nalaat, kan de andere partij dit afdwingen bij de rechter. De rechter bepaalt dan ook de boete voor iedere dag dat dit niet wordt geregeld. Bij een boete van bv €. 1.000,00 per dag zal de nalatige partij dit zeker snel willen regelen. Uiteraard is " er gewoon over praten " het eerste wat partijen moeten doen.

Aftrek hypotheekrente
Als één van de partijen in de woning blijft wonen is het van belang of partijen nog fiscaal partners zijn. Als het verzoek tot echtscheiding is ingediend en partijen wonen niet meer op hetzelfde adres (Gemeentelijke Basis Administratie) dan zijn de partijen geen fiscaal partners meer met uitzondering van het jaar van de scheiding. Partijen kunnen voor dit jaar kiezen of ze wel of geen fiscaal partners zijn.

Het voordeel van fiscaal partners zijn, is dat als de ene partij alimentatie (dit kan ook iedere vorm van betaling zijn, ook in natura, met levensonderhoud als doel) moet betalen dit fiscaal aftrekbaar is en voor de ontvanger belast. Als partijen fiscaal partner zijn kan dit worden samengevoegd en is de betaling en ontvangst belasting neutraal. Er blijft nog wel premie ZVW verschuldigd over het ontvangen bedrag. Als partijen geen fiscaal partners meer zijn mag na 2 tot maximaal 3 jaar de rente niet meer volledig worden afgetrokken.  

 

 

 

 

Restschuld verrekenen met partneralimentatie 
Het is mogelijk om het gedeelte van de restschuld te verrekenen met partneralimentatie. Wel is deze restschuld, die een partij niet hoeft te betalen omdat de ex dit betaalt als afkoop alimentatie, voor de ontvangende partij inkomsten en moet deze dus inkomstenbelasting betalen en premie ZFW. Voor de betaler is deze afkoop fiscaal aftrekbaar. Bij afkoop moet men, voor de betaler, rekening houden dat als de ex een andere partner vindt met inkomen, er mogelijk te veel afkoopsom is betaald en komt de ex in de bijstand dan kan de gemeente alsnog een gedeelte van de bijstandsuitkering van de ex partneralimentatie verhalen op de betaler.

De hypotheek en trouwen
Als partijen gaan trouwen in algehele gemeenschap van goederen en een partij heeft een hypotheek of andere schulden, dan krijgt, door het huwelijk, de andere partij ook de hypotheekschuld en ook de eventuele overwaarde of restschuld. Het is dus raadzaam om bij een huwelijk goed te onderzoeken of er schulden in de gemeenschap komen. Bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden is dit uiteraard te voorkomen.

 

Verdeling van de woning bij scheiding
Als partijen aan scheiden en het huwelijk is afgesloten in algehele gemeenschap van goederen, dan krijgen partijen ieder 50% van de overwaarde of restschuld. Partijen kunnen ook een andere verdeling afspreken maar de fiscus kent alleen de verdeling 50/50. Wordt hier van afgeweken dan kan de fiscus, bij de bevoordeelde partij, een aanslag schenkbelasting opleggen. Stel, de woning wordt na de scheiding voor €. 200.000,00 verkocht en de hypotheek is €. 150.000,00, dan is er een overwaarde van €. 50.000,00. Beide partijen krijgen hier dan de helft van = €. 25.000,00. De kosten van de verkoop (makelaar, taxateur) moeten hier dan nog wel van af.